De inkomensvoorwaarde voor een sociale huurwoning: de verhoging van de bovengrenzen van het inkomen

Inleiding

De minister verantwoordelijk voor wonen heeft aangekondigd dat ze de bovengrenzen van de inkomensvoorwaarden voor het huren van sociale huurwoningen wil verhogen met 13%.

De redenen voor dit voorstel zijn:

• een aanpassing van de inkomensgrenzen aan de stijging van de reële lonen. De lonen zijn immers harder gestegen dan de gezondheidsindex. Op tien jaar tijd zijn de inkomensgrenzen voor sociale woningen met 20 % gestegen, maar de lonen met 30 %;
• hierdoor verliezen werkloze kandidaat huurders zodra ze een betrekking hebben gevonden;
• met de huidige inkomensgrenzen worden woonblokken gecreëerd waar alleen nog mensen zonder een betrekking wonen. Dat is uiteraard slecht voor de betrokkenen en zeer bedreigend voor het maatschappelijk draagvlak van sociale huisvesting.

De bovengrenzen worden dan voor alleenstaanden 22.387 euro tegenover maximaal 19.796 euro op jaarbasis vandaag. Voor samenwonenden gaat die grens van 29.694 naar 33.580 euro. Daardoor zouden de tien procent laagste inkomens uit arbeid in Vlaanderen in aanmerking komen voor een sociale woning.

Wat zijn de voorwaarden voor een sociale huurwoning?

Om huurder te kunnen worden van een sociale woning, moet u zich kandidaat stellen bij een sociale huisvestingsmaatschappij. Zij zal u dan inschrijven in het inschrijvingsregister. Om dat te kunnen, moet u wel aan de volgende voorwaarden voldoen:

• meerderjarig zijn;
• voldoen aan de inkomensvoorwaarde;
• voldoen aan de eigendomsvoorwaarde;
• voldoen aan de taal- of inburgeringsbereidheid;
• ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister.

Inkomensvoorwaarde wordt verder bepaald. De bovengrenzen voor het netto-belastbaar inkomen (geïndexeerde bedragen 2012) zijn:

• 19.796 euro als u een alleenstaande bent zonder personen ten laste;
• 21.455 euro als u een alleenstaande persoon met een handicap bent;
• 29.694 euro, vermeerderd met 1.659 euro per persoon ten laste, in alle andere gevallen.
  
  

Bespreking van het voorstel

We overlopen hier de belangrijkste argumenten pro en contra.

1. Het belangrijkste gevolg van het voorstel is dat de groep die recht heeft op een sociale huurwoning vergroot. Iedereen erkent dat hierdoor de wachtlijsten zullen vergroten. Vandaag is die wachtlijst ongeveer 90.000 groot.
   
   Door het voorstel is de kans groot dat de wachtlijsten inderdaad zullen vergroten. Maar door de uitbreiding van de doelgroep en dus eventueel de wachtlijst zal de druk op besturen om meer te doen voor sociale huisvesting groter worden. We mogen ook de impact van de 43.000 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2023 (met 3 jaar verlengd) niet vergeten. Bovendien wordt het probleem van een grotere wachtlijst echter verzacht door het systeem van huursubsidie na 5 jaar op de wachtlijst te staan. De wachtlijsten zijn probleem, maar dit los je niet op door de doelgroep te verkleinen. Daarvoor zijn er andere maatregelen nodig.
   
   
2. Door de uitbreiding van de doelgroep van sociale huurwoningen worden de zwakste groepen op de huisvestingsmarkt verdrongen.
   
   Een sociale huurwoning wordt toegewezen volgens een objectief systeem dat achtereenvolgens rekening houdt met de rationele bezetting, de absolute voorrangregels (verhuis uit een onbewoonbaar verklaarde woning bv.), de optionele voorrangregels (per gemeente te bepalen), en de chronologische volgorde van inschrijving in het inschrijvingsregister.
   Het inkomen speelt met andere woorden geen rol bij de uiteindelijke toewijzing. Van een verdringingseffect is dus geen sprake.
   Door de uitbreiding van de doelgroep wordt uiteraard de wachtlijst vergroot en is de mogelijkheid om een sociale woning te verkrijgen kleiner.
   
   
3. Door de verhoging van de inkomensgrenzen wordt de perverse effecten van de gezondheidsindex weggewerkt.
   
   Doordat de inkomensgrenzen aangepast werden aan de gezondheidsindex en niet aan de reële verhoging van de inkomens werd de doelgroep steeds kleiner. Hierdoor werd de behoefte aan sociale woningen kunstmatig klein gehouden.
   Hierdoor bereikt sociale huisvesting haar doelstelling niet meer: gezinnen die niet op eigen kracht een woning kunnen verwerven of die geen betaalbare en leefbare woning op de private huurmarkt kunnen vinden. Deze groep van kleine inkomens die telkens net teveel verdienen, kan op deze manier een gepaste woning vinden.
   Door deze aanpassing wordt de omschrijving van de doelgroep in zekere zin hersteld.
   
   Belangrijk is wel dat sociale huisvesting haar aandacht voor de zwakkere groepen behoudt. Daarom is het noodzakelijk dat “zwakkere” doelgroepen beschermd worden door een objectieve toewijs én een voldoend verschillend aanbod. Sociale huisvestingsmaatschappijen moeten daarom hun patrimonium voldoende diversifiëren zodat alle groepen in de lokale en regionale samenleving een plaats kunnen vinden.
   
   
4. Door het verhogen van de inkomensgrenzen vergroot je de sociale mix.
   
   Door de uitbreiding van de doelgroep wordt op een eerder organische wijze een sociale mix gecreëerd. Maar dit is niet voldoende om een sociale mix te krijgen. Naast inkomensgrenzen zijn het woonpatrimonium en de ligging van de sociale wooncomplexen belangrijke voorwaarden.
   
   

Conclusie

Het ACW kan akkoord gaan met de verhoging van de inkomensgrenzen. Hierbij vraagt het ACW dat er bijzondere aandacht komt voor de zwakkere groepen en dat daarom sociale huisvestingsmaatschappijen hun aanbod voldoende moeten diversifiëren zodat alle type gezinnen een plaats kunnen krijgen. Bovendien is het belangrijk dat de sociale huisvesting voldoende middelen krijgt om de wachtlijsten effectief te verkleinen. Hierbij vragen we speciale aandacht voor de dringende renovatie van sociale woningen. Daarnaast zou de Vlaamse regering kunnen onderzoeken om via de “volkslening” sociale huisvestingsprojecten te ondersteunen.

Knipperlichtennota over sociale huurprijzen

Het ACW, de Gezinsbond, het Vlaams Overleg Bewonersbelangen, VIVAS (Vereniging Inwoners van Sociale woningen), sector Samenlevingsopbouw en het Vlaams Netwerk van verenigingen waar armen het woord nemen drukken in een gezamenlijke verklaring hun ongerustheid uit over de soms sterk stijgende sociale huurprijzen voor 2009 in sommige regio’s en bij sommige sociale huisvestingsmaatschappijen.

Wij vragen de Vlaamse regering om nog voor de Vlaamse verkiezingen van juni 2009 enkele dringende aanpassingen door te voeren en de huurprijsevolutie grondig te evalueren en waar nodig bij te sturen. Ook vragen wij dat snel duidelijkheid komt over de patrimoniumkorting, de energiekorting en de minimale huurprijs zoals voorzien vanaf 2011, zodat betrouwbare simulaties kunnen worden gemaakt. Op die manier kunnen sociale huurders en verhuurders snel duidelijkheid krijgen over het eindresultaat van het transitieproces.

Uitgangspunten

Wij onderschrijven de doelstellingen van de Vlaamse regering om een sociaal huurprijsstelsel uit te werken dat gestoeld is op de volgende principes: betaalbaarheid van de sociale huur, een objectievere basis door verwijzing naar de markthuurwaarden, een transparantere en eenvoudiger berekeningsformule (vanaf 2011) en tenslotte een grotere differentiëring binnen de huurprijzen door de koppeling aan de hoogte van het inkomen.
We onderschrijven de stelling dat onder het vorig huurprijsstelsel een te grote groep huurders een huurprijs betaalde gelijk aan de beneden- of bovengrenzen, waardoor de band met het gezinsinkomen en de gezinssamenstelling niet langer adequaat was.

We zijn het ook eens dat de ‘meerverdieners’ onder de sociale huurders een hogere huurprijs in verhouding tot de hoogte van hun inkomen betalen mits deze stijging in de overgangsperiode geen al te grote schokken ondergaat en er snel duidelijkheid komt over de definitieve huurprijs vanaf 2011. Dat zou ook heel wat ongerustheid bij de sociale huurders over hun definitieve huurprijs in 2011 kunnen wegnemen.

We begrijpen dat een dergelijke hervorming van de sociale huurprijs geen eenvoudige operatie is en we onderschrijven de aanpak van de minister die een evaluatie van de sociale huurprijzen voorbereidt en zich bereid verklaart tot bijsturingen als dit aangewezen is.

Op het niveau van de uitgangspunten hebben we echter twee verzuchtingen.
Het nieuwe sociaal huurprijsstelsel (zowel in de overgang als in definitieve fase) is nadelig voor grotere gezinnen (en zeker vanaf drie kinderen of personen ten laste). We vragen een bijsturing om de huur ook voor deze gezinnen betaalbaar te maken en dringen er op aan dat, ongeacht de samenstelling van het gezin of het verblijfstatuut van de kinderen, een volwaardige en voldoende gezinskorting op de huurprijs wordt toegekend.
De referentie naar de private recente marktwaarden zorgt soms voor bijzonder hoge markthuurwaarden, omdat men niet zelden vergelijkt met de huurprijzen in het hogere residentiële segment van de private huurmarkt. We bepleiten hier de introductie van een ‘sociaal gecorrigeerde marktprijs’ in de plaats van de huidige (private) marktwaarde. Die moet er onder meer voor zorgen dat de sociale huurprijzen ook in regio’s met zeer hoge marktwaarden nog hun sociaal corrigerend karakter behouden.

Dringende bijsturing en evaluatie gewenst

We stellen verschillende problemen vast: 

• Sociale huurders krijgen een ongelijke behandeling. Sommige sociale huisvestingsmaatschappijen kennen een korting toe op de marktwaarde, andere niet en weer andere kennen aan sommige huurders een korting toe.
• Niet enkel de hogere inkomensgroepen moeten meer betalen. Ook de laagste inkomensgroepen worden geconfronteerd met hogere huurprijzen. Soms omdat de huurprijs gekoppeld is aan het leefloon, dat als minimaal inkomen geldt. Soms omdat de ‘normale huurwaarde’ fors wordt opgetrokken naar de nieuwe markthuurwaarde.
• Het mechanisme om de huurprijsstijging te dempen via art 70, §4 KBSH werkt niet
• Verschillende notarissen komen soms tot uiteenlopende marktwaarden voor woningen in dezelfde buurt zonder dat die gesteund zijn op aanwijsbare objectieve verschillen.

Daarom vragen we enerzijds een duidelijke en grondige evaluatie van de huurprijsberekening, anderzijds een aantal corrigerende maatregelen.
Die corrigerende maatregelen zijn:

• het verplicht opleggen van de korting op de marktwaarde;
• het nemen van maatregelen waardoor de laagste inkomensgroepen beschermd worden tegen de huurprijsstijgingen;
• een adequate overgangsbegrenzing om al te grote huurprijsschokken te milderen
• een volledige en volwaardige gezinskorting
• de hantering van sociaal gecorrigeerde marktprijzen.

Deze evaluatie moet leiden tot duidelijkheid over de sociale huurprijzen voor de volgende jaren en de verschillende kortingen die nog bepaald moeten worden en voorzien zijn voor 2011 en duidelijkheid of de doelstellingen van de nieuwe huurprijsberekening worden bereikt. 

De ondertekenende organisaties willen hiermee hun bezorgdheid uitdrukken. Zij vragen dat het Vlaams parlement en de Vlaamse Woonraad zich nog deze maand beraden over de huurprijsberekening en de gevolgen voor de sociale huurder en de sociale verhuurder.

Het Algemeen Christelijk Werknemersverbond (ACW)
De Gezinsbond
Sector Samenlevingsopbouw
Het Vlaams Netwerk van verenigingen waar armen het woord nemen
Vereniging Inwoners van Sociale woningen (VIVAS)
Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB)

Vlaamse eisen woonactie 23 mei 2009

In Vlaanderen heerst een crisis die niet alle dagen de voorpagina’s van de kranten haalt. Vaak is ze verborgen achter 4 muren, soms is ze zichtbaar op straat. Toch is ze zeer tastbaar en drijft ze mensen tot wanhoop. De kartonnen dozen op de markt in Sint-Niklaas staan symbool voor deze crisis: ze verwijzen naar de groeiende groep dak- en thuislozen die niet meer in staat is een betaalbare woning te vinden.

Door de hoge prijzen op de huurmarkt worden steeds meer mensen afgewimpeld op de hulpverlening die op haar beurt machteloos staat omdat ze in toenemende mate mensen moet toeleiden naar een aanbod dat er gewoon niet is.

De groeiende groep dak- en thuislozen zijn het topje van de ijsberg van de woonnood. Zeker voor de laagste inkomensgroepen, mensen met een kleur of met een verleden”, of de nieuwe armen -vaak alleenstaanden met kinderen- is de woonnood schrijnend. Deze gezinnen kunnen niet wachten. We vragen dat de Vlaamse regering tijdens de volgende legislatuur prioriteit geeft aan een betaalbare en toegankelijke huurmarkt voor de meest kwetsbare bewoners.

De volgende maatregelen zijn daartoe noodzakelijk:

1. Het woningaanbod en de toegankelijkheid ervan voor de meest kwetsbare doelgroepen drastisch verhogen door:

• het realiseren van de 43000 extra huurwoningen tegen 2014 in plaats van 2020. Het bouwritme van sociale huurwoningen is de voorbije jaren systematisch onder 2000 woningen per jaar gebleven. Met het decreet Grond- en Pandenbeleid wordt beterschap beloofd. Maar zelfs indien deze belofte volledig gerealiseerd wordt, is dit nog veel te weinig om een afdoend antwoord te bieden aan de woonnood die er heerst. Gezien de economische crisis pleiten we dan ook voor een relanceplan waarbij Vlaanderen extra investeert in de sociale woningbouw en daarmee aan drie doelstellingen tegelijk werkt: woonzekerheid, werkgelegenheid en ecologie (nieuwe woningen worden energiezuiniger gebouwd). Een aantal buurlanden maakten deze keuze al;
• een forse uitbreiding van het aantal woningen dat verhuurd wordt via de sociale verhuurkantoren. In eerste instantie moet er geïnvesteerd worden in een SVK-werking in elke Vlaamse gemeente. De beleidsmakers beschouwen de sociale verhuurkantoren terecht als een belangrijke partner om de woningkwaliteit op de private huurmarkt te verhogen. Om die verwachtingen te kunnen waarmaken zullen de SVK’s ook verdere ondersteuning nodig hebben om een uitbreiding van het woningbestand te realiseren.
• het garanderen van de toegankelijkheid van de sociale huisvesting voor de meest kwetsbare doelgroepen. De Wooncode voorziet weliswaar een voorrang voor dak- en thuislozen, maar toch blijven er heel wat drempels waardoor zij niet van dat recht kunnen gebruik maken. Die drempels hebben bijvoorbeeld betrekking op de voorwaarde van inschrijving in het bevolkingsregister, de financiële borgstelling door het OCMW die vaak geweigerd wordt, … We vragen daarom dat deze drempels worden weggewerkt en dat er sterk wordt geïnvesteerd in een goede woonbegeleiding.

2. De private woonmarkt betaalbaar houden: op korte termijn (2010) is de invoering van een substantiële huursubsidie noodzakelijk om zo de ergste noden te lenigen op de woonmarkt. We vragen daarom dat de volgende Vlaamse Regering dringend werk maakt van een huursubsidie voor de laagste inkomens die los staat van een verhuisbeweging en niet afneemt in de tijd. Voor de overheid gaat het hier om een beperkt bedrag: met het geld dat bijvoorbeeld aan de éénmalige Vlaamse jobkorting werd besteed, kan men gedurende vier jaar een huursubsidie voorzien voor bijna 100.000 huishoudens. Door het koppelen van prijs aan kwaliteit moet men erover waken dat dit niet leidt tot huurprijsverhogingen en dat de woning waarvoor de subsidie bedoeld is voldoet aan minimale kwaliteitsnormen.

Gericht investeren in betaalbaar wonen voor de meest kwetsbare huurders heeft bovendien heel wat positieve effecten op andere maatschappelijke domeinen: welzijn, gezondheid, onderwijs,… We vragen daarom dat de volgende Vlaamse regering de wooncrisis ernstig neemt, dat ze resoluut gaat voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van het wonen voor kwetsbare huurders en dat ze hiervoor de nodige budgetten vrijmaakt.

We hebben niet zomaar woningen nodig

“Vrees voor Hollandse woontoestanden in Vlaanderen”, klonk het onlangs in sommige kranten. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) argumenteerde dat er minstens 200.000 woningen tegen 2020 moeten bijkomen om de bevolkingsgroei op te vangen. Om 200.000 woningen te realiseren is het alle hens aan dek. Schaarste dreigt. Vandaar de “Hollandse toestanden”.

Het tekort aan woningen is al lang bekend. Woononderzoekers als Pascal De Decker duiden al lang op het gebrek aan goede woningen. Omdat België relatief ongeschonden uit de tweede wereldoorlog kwam, is er te weinig geïnvesteerd in woningbouw. Dit klinkt vreemd als we zien hoeveel geld Vlaanderen en België jaarlijks besteden aan eigendomsverwerving en –in veel mindere mate- aan sociale huisvesting.

De sleutel ligt in het woord goede woningen. In vergelijking met andere Europese landen heeft België een relatief oud patrimonium. ‘Oud’ staat hier inderdaad voor versleten en onaangepast. Het herwaarderingsbesluit van de jaren ‘80 was de enige structurele poging om de oudere kernen in steden en dorpen aan te pakken. Het herwaarderingsbesluit is aan zijn eigen succes ten onderen gegaan. De kostprijs voor de herwaardingsgebieden beliep midden de jaren tachtig immers meer dan 200 miljoen euro per jaar.

Pas sinds de eeuwwisseling is er terug meer aandacht voor de kernen. De Vlaamse uitgebreide renovatiepremie en de federale en Vlaamse stedenfondsen stimuleren de stadsvernieuwing. Maar deze is van een ander type. Waar de herwaarderingsgebieden een mix leverde van (sociale) huur- en koopwoningen, zijn de huidige stadsoperaties vooral een zaak van eigenaars en het aantrekken van gegoede gezinnen. Grote koopappartementen verdringen de rijwoning, koopwoningen verdringen de huurwoningen.

Opvallend en schrijnend is dan ook dat de sociale stadvernieuwingsoperaties vandaag de dag vooral oplapwerk zijn. De stadsvernieuwingsprojecten Ledeberg, Dampoort en Rabot te Gent focussen vandaag enkel op het energiezuinig maken van 19e eeuwse slechte arbeiderswoningen. Maar veranderen niets aan de slechte woningen en wijken.

Het beleid van eigendomsverwerving heeft een bepaald type van woningen gecreëerd. België, maar zeker Vlaanderen, leeft op grote voet. We zijn nog steeds het land met de grootste huizen. Vooral de woningen die gebouwd werden tot en met de jaren negentig zijn bijzonder groot. Meestal zijn ze bovendien weinig duurzaam gebouwd. Het zijn deze woningen die vandaag en de komende jaren in grote getale op de markt zullen komen. De verwachting van vastgoedexperten is dan ook dat de prijzen voor deze woningen zullen stabiliseren of zelfs dalen. Het gebeurt vandaag al.

België en Vlaanderen hebben met andere woorden teveel oude en teveel onaangepaste woningen. En dit is een van de grote uitdagingen. De nieuwe bevolkingsvooruitzichten bevestigen de huidige trend naar kleinere gezinnen. De vergrijzing speelt hierin een grote rol, maar ook het groeiend aantal alleenstaanden al dan niet met kinderen. We hebben dus kleinere en aangepaste woningen nodig, geen oude en geen overgedimensioneerde.

We hebben ook woningen nodig die meer centraal liggen. Goed gelegen ten opzichte van dienstverlening en verzorging, maar ook ten opzichte van werk, school en opvang. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen gaf eerste aanzetten. Vandaag hebben we meer nodig van hetzelfde. De steden centraal stellen, inbreiding en kernversterking, hergebruik vooraan plaatsen. Maar we moeten ook de suburbane gebieden, ontwikkeld in de jaren 60 en 70, durven te saneren. We hebben niet meer ruimte nodig, maar we moeten vooral slim de bestaande ruimte gebruiken.

Ruimtelijke ingrepen verbergen heel wat menselijk leed. De stedelijke transformaties zijn immens. Alle steden zetten in op het aantrekken van de meer gegoede gezinnen. De renovatiepremie biedt hun kansen om oudere –meestal - huurwoningen te kopen en te verbouwen. Ouderen uit de suburbane wijken keren terug naar koopappartementen. Gentrificatie van de steden noemen we dit fenomeen. Met als gevolg dat het aantal huurwoningen blijft afkalven. We hebben geen exacte cijfers over dit fenomeen, maar elke veldwerker kan dit verhaal bevestigen. Met alle gevolgen voor de huurprijzen.

Recente studies wijzen uit dat een koopwoning enkel nog mogelijk is met de hulp van ma en pa. We kunnen vragen stellen bij deze studie, maar ook hier weet elke ma en pa dat dit voor velen reëel is. We hebben duidelijk de grens bereikt van de eigendomsverwerving. Voor deze brede groepen hebben we huurwoningen nodig. Dit zijn huurwoningen met een tuin. Maar waar vind je die?

Huren is een probleem geworden. Het is een veelkoppig probleem: slechte huurwoningen, onaangepaste huurwoningen, discriminatie op de private huurmarkt, onredelijke prijsvorming, te veel te zwakke huurders, te veel te zwakke verhuurders. En de vooruitzichten zijn niet gunstig, integendeel. Heel wat eigenaars zijn ouder en zullen de komende jaren hun woning te koop stellen. We steven af op een ineenstorting van de huurmarkt.

Huursubsidies worden soms voorgesteld als het wondermiddel om de betaalbaarheid op te lossen. Maar VCB en anderen vergeten dat huursubsidies zonder een sterk regulerend en flankerend beleid een maat voor niets zijn. Sien Winters van het Steunpunt Ruimte en Wonen is in haar studie rond huursubsidies bijzonder duidelijk. Huursubsidies moeten gekoppeld zijn aan en positieve effecten hebben op de kwaliteit van de woning, moeten gekoppeld zijn aan een prijsregulering, moeten gekoppeld zijn aan een flankerend beleid voor meer huurwoningen. Anders subsidiëren huursubsidies de verhuurder. Huursubsidies alleen lossen niets op.

De grote uitdaging is dan ook meer huurwoningen. Meer sociale en meer gewone huurwoningen. Huurwoningen in alle vormen en maten, aangepast aan de mix die in steden en kernen wonen, aangepast aan jonge en oudere gezinnen. Een huurwoonbeleid biedt voordelen. Door een groter aanbod kunnen de huurprijzen stabiliseren in de plaats van exponentieel te stijgen. Door een groter aanbod krijgen ook de verhuurders meer zekerheid. Het is dan ook onbegrijpelijk dat steden als Antwerpen en Mechelen weigeren te investeren in nieuwe sociale huurwoningen.

De 45.000 sociale huurwoningen die de Vlaamse regering wil bouwen is een eerste stap. Gezien de nood, zijn er veel meer nodig. Vlaanderen en België zullen bovendien ook stappen moeten zetten naar de private huurmarkt.

We hebben, en daarmee volgen we VCB, een sterk en sociaal woonbeleid nodig. Een woonbeleid dat antwoorden biedt op verschillende vragen. En dit zijn meerdere antwoorden. We hebben bijgevolg niet zomaar 200.000 woningen nodig, maar wel een woonbeleid.

En dan mogen we eens kijken naar ons bovenste buurland. Holland heeft sinds de Eerste Wereldoorlog een sterk woonbeleid. Het focust op verschillende woonnoden. Het plaatst sociale en stadsvernieuwing op eenzelfde lijn. Het biedt huurders een antwoord. Wij moeten niet vrezen. Integendeel, wij hebben meer Hollandse woontoestanden nodig.


Bronnen: P. De Decker. Verschillende studies en het tijdschrift Ruimte en Planning.
S. Winters. Op weg naar een Vlaamse huursubsidie? 2004 Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid
Stadim en ERA, zie ook Trends vastgoedgids 2008

Betaalbaar wonen staat weer vooraan

De Vlaamse regering keurde de visienota over een herziening van het decreet ruimtelijke ordening goed: een nieuw decreet volgt. Op deze herziening waren velen aan het wachten, vaak met een bang hart.

Een herziening van het decreet was nodig: de voorbije jaren was er immers een conflict tussen ruimtelijke ordening (het vastleggen van de toekomstige ontwikkeling van de ruimte) en de praktische uitvoering ervan (vnl. de vraag naar betaalbaar wonen). En voor het ACW bleven er twee prangende kwesties: het wordt steeds moeilijker om sociaal te wonen én om betaalbaar te wonen.

Het conflict tussen ruimtelijke ordening en de praktische uitvoering, gold voor gronden voor sociale woningen. Verkavelaars protesteerden tegen het opleggen van sociale verplichtingen (bepaald percentage) sociale woningen in een verkaveling. Dit conflict kreeg zijn beslag in de zogenaamde dienstorder. Deze dienstorder legde de ambtenaren ruimtelijke ordening op om structuurplannen, uitvoeringsplannen, stedenbouwkundige verordeningen, die sociale woningbouw stimuleerden, af te keuren.
Gemeenten en provincies, vaak onder impuls van plaatselijke ACW-afdelingen, die in hun plannen en verordeningen toch richtlijnen opnamen voor verkavelingen met een bepaald percentage voor sociale woningen werden door de dienstorder terechtgewezen. Andere gemeenten wachtten af.
Duidelijk is dat de dienstorder en de hetze die gevoerd werd tegen sociale verplichtingen geen goede zaak was voor de sociale woningbouw. Sociale huisvestingsmaatschappijen kregen veel minder mogelijkheden om daadwerkelijk te investeren. De productiecijfers zijn de laatste jaren navenant: in 2006 kwamen er maar 1.600 sociale huurwoningen bij.

Een tweede probleem is het gebrek aan voldoende bouwgronden: ook dit is eerder een probleem van uitvoering. Er zijn voldoende bouwgronden voorzien op alle soorten plannen en ze zijn ook aanwezig. Alleen worden deze gronden niet aangeboden op de markt met alle gevolgen van dien voor de betaalbaarheid. Betaalbaar wonen veronderstelt dat de grondprijzen beheerst moet worden: dit kan door het beheersen van de intresten, maar ook door voldoende gronden op de markt te brengen.

De goedgekeurde visienota geeft goede antwoorden op deze twee belangrijke conflicten. De Vlaamse regering wil de ‘slapende’ gronden wakker schudden door eerst aan te moedigen en vervolgens na twee jaar te sanctioneren. Het ACW apprecieert deze wortel-en-stokmethode én het feit dat de regering de zogenaamde ‘kleine’ eigenaars ontziet. Op die manier kunnen er voldoende bouwgronden op de markt komen. Het ACW is ook blij dat overheden en de publieke sector een actief grondbeleid moeten voeren met hun eigen gronden. Nog teveel blijven deze gronden immers ‘liggen’.

De Vlaamse regering wil ook dat zowel gronden van overheden en semi-overheden als van particulieren een bepaald percentage voorbehouden voor sociale woningen en voor betaalbare woningen. De percentages zullen afhankelijk zijn van wie eigenaar is van de gronden. Gemeentelijke gronden bv. krijgen een minimum percentage opgelegd. Particuliere verkavelingen krijgen minimum- en maximumpercentages opgelegd. Dit is een heel belangrijke stap vooruit: zo wordt eindelijk erkend dat ook de ruimtelijke ordening sociale doelen moet mogelijk maken. Dit betekent dat de dienstorder opgeheven zal worden en dat gemeenten en provincies nu opnieuw verkavelingen sociaal en betaalbaar kunnen invullen.

De Vlaamse regering maakt betaalbaar en sociaal wonen meer mogelijk. Hiermee vult ze haar regeerakkoord in én ze biedt aan duizenden gezinnen een perspectief op betaalbaar en sociaal wonen. Het ACW is zeer tevreden dat de Vlaamse regering de stem van duizenden, o.m. vertolkt door het ACW, heeft gehoord. Betaalbaar wonen staat opnieuw vooraan. Het is nu aan de gemeenten zelf om stappen zetten om de woonproblemen op te lossen.

Huurwet gewijzigd

Eind vorig jaar heeft de federale regering de huurwet op een aantal belangrijke punten gewijzigd. Deze wijzigingen traden in voege op 18 mei 2007. We zetten de voornaamste wijzigingen kort op een rijtje (met dank aan het VOB).

Prijs afficheren

Verhuurders moeten de prijs van hun pand voortaan openbaar afficheren. Deze regel geldt ook voor tweede verblijven en studentenkamers. Als dat niet gebeurt, kan de gemeente een boete tussen 50 en 250 euro opleggen. Maar vooraleer het zover is, moet de gemeente wel haar politiereglement wijzigen en beslissen of ze werk maakt van vaststelling, vervolging en sanctionering door administratieve boetes.

Inventaris

Een gedetailleerde inventaris van het pand wordt verplicht bij het begin van het contract. Wanneer er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, ontstaat er een wettelijk doch weerlegbaar vermoeden dat de huurder de woning verlaat in dezelfde staat als bij aanvang en ligt dus de bewijslast voor huurschade bij de verhuurder.

Relevante informatie

Alle relevante informatie (over federale en gewestelijke gezondheidsnormen, veiligheid, bewoonbaarheid, maar ook de uitleg over de inhoud van de huurwet, …) moet bij het contract worden gevoegd in een begrijpelijke taal. Dit heeft tot gevolg dat wanneer een woning niet beantwoordt aan de federale of de Vlaamse kwaliteitsnormen de huurovereenkomst kan verbroken worden met eventuele schadevergoeding voor de huurder, of dat werken met huurprijsvermindering kunnen opgelegd worden.

Herstellingen

Welke herstellingen de verhuurder zelf moet uitvoeren, komt uitdrukkelijk in de wet en men kan er niet meer van afwijken in het contract. Deze bepalingen zijn van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten.

Huurwaarborg

Door deze nieuwe huurwet kan de huurwaarborg drie verschillende vormen aannemen en, afhankelijk van de gekozen formule, maximaal twee of drie maanden huur mogen bedragen.

De mogelijkheden:

• een bedrag dat gelijk is aan maximaal twee maanden huur deponeren op een individuele rekening die geopend is op naam van de huurder
• kiezen voor een bankgarantie voor een bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur
• voor personen met een gering inkomen: opteren voor een bankgarantie van maximaal drie maanden huur die voortvloeit uit een modelcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

In geval van een bankgarantie zal de bank de verhuurder het totale bedrag van de waarborg moeten garanderen. De bank die deze waarborg stelt, is de bank waarbij de beroeps- of de vervangingsinkomsten van de huurder worden gestort.

De bank mag de huurder geen enkele debetrente aanrekenen. Er zal pas een creditrente toegekend worden vanaf het ogenblik dat het volledige bedrag van de garantie bij de bank is volstort. De regering zal het systeem van de bankwaarborgen evalueren één jaar na het in werking treden; dus na 18 mei 2008. 

Gemeenten kunnen aan sociaal wonen werken

De Vlaamse Wooncode is eind vorig jaar eindelijk goedgekeurd door het Vlaams parlement. De discussie over de taalvereisten verbergt helaas een fundamentele verandering. Gemeenten kunnen een grotere rol opnemen inzake het sociaal woonbeleid. Kunnen, want de Vlaamse Wooncode geeft de gemeenten de mogelijkheid, niet de verplichting. En toch is dit wat de bevolking vraagt van de gemeenten: zorg voor een betaalbaar wonen.

De mogelijk grotere rol van de gemeente binnen het woonbeleid vraagt een grotere rol van het middenveld. Het middenveld kan gemeenten duwen in de goede richting. Een woonraad of een woonoverleg kunnen hiertoe een belangrijke rol spelen. Maar wat is die grotere rol? Een overzicht.

1 De Vlaamse Wooncode is de basis voor een gemeentelijk woonbeleid

De Vlaamse Wooncode stelt in art 28 dat de gemeente verantwoordelijk is voor het uitwerken van haar woonbeleid op lokaal vlak. Hierbij moet de aandacht uitgaan naar het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden en het uitwerken van een bewaking van de kwaliteit van het woonpatrimonium en de woonomgeving.
De gemeente stimuleert daarenboven de realisatie van sociale woonprojecten op haar grondgebied, ongeacht de initiatiefnemer. De gemeente gaat na of sociale woonprojecten op haar grondgebied door een sociale huisvestingsmaatschappij ka worden gerealiseerd.De gemeente draagt er zorg voor dat de woonprojecten en individuele verrichtingen van de sociale woonorganisaties, het OCMW of haarzelf in het belang van de bewoners op elkaar worden afgestemd.
Hiertoe moet de gemeente erop toezien dat de sociale woonorganisaties zo veel mogelijk onderling overleg plegen. In voorkomend geval kan de gemeente de sociale woonorganisaties en het OCMW voor overleg samenroepen.

2 De beleidsbrief 2006-2007

Deze beleidsbrief van Minister Keulen is belangrijk omdat ze de gewijzigde Vlaamse Wooncode en de concrete uitvoering ervan kan aankondige. De beleidsbrief start dan ook met een uitgebreide inleiding op het thema: de gemeente als regisseur van het woonbeleid.

De Minister omschrijft de uitgebreide maar mogelijke taakstelling van de gemeente:
- gemeenten kunnen binnen duidelijke algemene lijnen (inkomensgrenzen, chronologie, bijzondere doelgroepen …) een lokaal toewijzingsbeleid voor sociale huur en sociale koopwoningen ontwikkelen. Dit toewijzingsbeleid zal enerzijds een doelgroepenbeleid en anderzijds een leefbaarheidsbeleid inhouden.
- gemeenten krijgen een belangrijke rol inzake de planning van bouw- en renovatieactiviteiten in het kader van sociale huisvesting
- gemeenten hebben nood aan een globale visie op het woonbeleid
- gemeenten kunnen ‘gezamenlijke projecten’ met de sociale huisvestingsmaatschappijen, OCMW, private partners organiseren of aan meewerken
- gemeenten krijgen meer armslag inzake de kwaliteitsbewaking

Gemeenten staan gelukkig niet alleen. Ze krijgen meer armslag in de dienstverlening naar de burger via de Vlaamse ondersteuning van concepten als woonwinkels. Er is ook de VMSW. En ze worden ondersteund door interbestuurlijke samenwerking. De provincies krijgen een ondersteunende rol.

3 Meer middenveld nodig

Een uitgebreide taakstelling van de gemeenten vraagt ook een grotere rol van het middenveld. De gemeenten krijgen de mogelijkheid, maar moeten die taak wel willen opnemen. Dit is de eerste taak van het middenveld. Gemeenten duwen in de richting van een sociaal woonbeleid. Maar dat is niet voldoende. We moeten gemeenten ook inhoudelijk mee sturen. Welke doelgroepen, welke noden, welke type woningen... Dit zijn vragen die ook door ons moeten beantwoord worden.
Daarom durven we een pleidooi houden voor een vorm van woonraad. Dit hoeft niet een aparte woonraad te zijn. Deze kan een onderdeel zijn van een welzijnsraad, een GECORO... Maar het belangrijkste is: de gemeenten hebben de instrumenten, nu moeten ze nog gebruiken. Dit is het debat dat we willen voeren. 

Sociaal wonen in het gedrang

In de loop van de maand juli werd een dienstorder gestuurd naar de Vlaamse ambtenaren die het gemeentelijk vergunningenbeleid alsook de gemeentelijke plannen en stedenbouwkundige verordeningen adviseren. Dit document heeft belangrijke gevolgen voor het sociaal woonbeleid in je gemeente.

De dienstorder houdt voor dat de ruimtelijke ordening zich enkel moet uitspreken over ruimtelijke zaken.
Ten aanzien van wonen zorgt de ruimtelijke ordening voor het vastleggen van het aantal gronden, de oppervlakte per woning, de hoeveelheid groen, de openbare nutsvoorzieningen, de typologie van woningen (losstaande, rijwoningen, meergezinswoningen enzovoort). Maar meer kan de ruimtelijke ordening zelf niet doen. Ze kan niet zeggen wie wat waar moet bouwen. En het gaat hier vooral over het ‘wie’.

Want een sociale woning wordt onder meer gedefinieerd door middel van de bouwheer: de socialehuisvestingsmaatschappij. Zodra je in een ruimtelijk plan het woord ‘sociale woning’ opneemt, wijs je reeds toe wie mag bouwen en doe je vanuit de ruimtelijke ordening een ongeoorloofde uitspraak.

De immobiliënfirma’s hebben bij minister Van Mechelen eindelijk antwoord gevonden. Zij zagen immers dat meer en meer gemeenten in hun structuurplan of in hun uitvoeringsplan bepalingen opnamen om sociaal wonen mogelijk te maken. Ook verkavelingsvergunningen werden afhankelijk gemaakt van het realiseren van sociale gronden. Deze bepalingen knagen natuurlijk aan de winstmarges van de verkavelaars.

Vanaf nu kan een gemeente (en provincie) enkel nog bepalingen opnemen die ruimtelijk te vertalen zijn. De ruimtelijke ordening kan niet meer vastleggen of dit woningen moeten zijn, gebouwd door socialehuisvestingsmaatschappijen. Ze kan wel zorgen voor meer betaalbare woningen: kleinere percelen, rijwoningtypes, meergezinswoningen enzovoort. 

Daarmee verwijst minister Van Mechelen de verantwoordelijkheid voor het sociaal woningbeleid naar de sector sociale huisvesting en naar het woonbeleidsplan dat elke gemeente zal moeten opstellen. 

Streep door rekening

Het is duidelijk dat deze richtlijn een serieuze streep is door onze rekening en door die van veel gemeentebesturen. De vraag naar sociale woningen wordt nu nog moeilijker te beantwoorden. Tenzij...

Tenzij er een sociaal grond- en pandenbeleid komt. Tenzij er een sociaal grondfonds komt.Tenzij de Vlaamse regering voldoende middelen aan gemeenten ter beschikking stelt. Tenzij gemeenten een gedifferentieerd kavel- en woningbeleid voeren. Tenzij gemeenten een serieus woonbeleidsplan opmaken.

Maar dit zijn heel wat tenzij’s. Daarom willen we de komende maanden investeren in een lokaal woonbeleidsplan en een lokale woonraad. Deze laatste zal onder meer het sociaal woonbeleid in de gemeente moeten waarmaken én bewaken. Maar daarnaast vragen we ook aan het Vlaams parlement een invoering van een apart voorschrift rond sociale huisvesting. Sociale woningbouw is ondermeer een correctie op een mank lopende huisvestingsmarkt. Daarom is een apart voorschrift méér dan zinvol. 

Voorstellen om het recht op voorkoop te beperken in het kader van de Vlaamse Wooncode

1 Het recht van voorkoop in het kader van de Vlaamse Wooncode: wat?

Dit recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren.

De begunstigden van het recht van voorkoop zijn de Vlaamse uisvestingsmaatschappij, de Sociale Huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied, de gemeenten op hun grondgebied en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn.

Het voorkooprecht geldt uitsluitend als het onroerend goed wordt verkocht en geldt in de vier hiernavolgende gevallen:

1. woningen waaraan de VHM, de SHM, de gemeenten en de OCMW renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd (in het hele Vlaamse gewest);
2. woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn (in het hele Vlaamse gewest);
3. op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen(in het hele Vlaamse gewest);
4. op percelen, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse regering te bepalen bijzonder gebied (in bepaalde delen van het Vlaamse gewest).

2 Het gebruik van het recht op voorkoop in het kader van de Vlaamse Wooncode

Het recht op voorkoop wordt bijzonder weinig uitgeoefend: op zes jaar tijd 175 keer. In Oost-Vlaanderen zijn de maatschappijen en lokale besturen het meest actief (1/3 van de uitgeoefende rechten). Aantal aanbiedingen voorkooprecht en aantal uitgeoefende rechten 11/1998 t.e.m. 11/2004:

Aantal aanbiedingen	Aantal keer uitgeoefend	%	uitoefening
Antwerpen	14.491	39	0,27 %
Vlaams-Brabant	35.616	26	0,07 %
Oost-Vlaanderen	9.615	61	0,63 %
West-Vlaanderen	6.559	37	0,56 %
Limburg	949	12	1,26 %
Totaal	67.230	175	0,26 %

 
Bijkomend kan vastgesteld worden dat het recht van voorkoop in het kader van de Vlaamse Wooncode vooral toegepast wordt op leegstaande, ongeschikte en of onbewoonbare en verwaarloosde woningen.

Het aantal bijzondere gebieden is verwaarloosbaar klein:
Gemeenten rond de Vlaamse Rand: Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Grimbergen, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Linkebeek, Machelen, Meise, Merchtem, Mesen, Overijse, Ronse, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Tervuren, Vilvoorde, Voeren, Wemmel, Wezembeek-Oppem en Zaventem; en Mechelen, Koksijde, Antwerpen, Zemst, Oostende, Sint-Niklaas, De Panne, Geraardsbergen, Izegem, Gent, Wervik, Kaprijke, Meeuwen-Gruitrode, Buggenhout, Wetteren.

3 Voorstellen tot beperking of afschaffing van het recht van voorkoop

Het recht op voorkoop staat onder druk. Vanuit verschillende hoeken komen voorstellen tot beperkingen of afschaffing.

3.1 Vlaamse Confederatie Bouw vraagt regelrecht de afschaffing van het voorkooprecht.

Het voorkooprecht vertraagt volgens het VCB de ontwikkeling van nieuwe woonwijken. In de gevallen dat het voorkooprecht effectief wordt uitgeoefend, laten de sociale huisvestingsmaatschappijen de verworven terreinen vaak jarenlang onbebouwd liggen omdat na de aankoop de middelen ontbreken om een bouwproject op te zetten.
Wanneer het recht niet wordt uitgeoefend (67.055 transacties), blokkeert het voorkooprecht maandenlang al de verkoopstransacties in het desbetreffende gebied.

3.2 Antwerpse politici

Naar aanleiding van een concreet project waar het recht van voorkoop een privé-investeerder blokkeerde, pleiten ze om het recht van voorkoop in wijken waar reeds 12 % sociale huurwoningen zijn niet meer te gebruiken om sociale huurwoningen te bouwen.
De Vlaamse Wooncode, het decreet waarin het recht van voorkoop werd vastgelegd, zou ook best bepalen dat het recht enkel kan worden toegepast als de meerwaarde voor het sociale weefsel in de wijk kan worden aangetoond. Dat kan als er in een wijk nog geen sociale huurwoningen zijn of indien de uitoefening van recht van voorkoop geen waardevolle investering tegenhoudt, zoals projectontwikkeling, aankoop door particulieren van een gezinswoning of bouwperceel en het creëren van open ruimte.

3.3 Commentaar

VCB wil enkel nog de markt laten meespelen m.b.t. grondbeleid. En misbruikt hierbij de langdurige procedures waaraan sociale bouwmaatschappijen onderworpen zijn. Ook de bouwmaatschappijen vragen een flexibeler procedure. Maar dit staat los van het recht van voorkoop. De vertraging is in de praktijk meestal een gevolg van een slordige afhandeling van de dossiers door bv notarissen.

Antwerpen kent een politiek moeilijke situatie waardoor politici bijzonder gevoelig zijn voor discussies rond de sociale mix. Maar een Antwerpse situatie is niet een Vlaamse situatie. Bijkomend de discussie rond sociale mix is een niet afgeronde (ook niet wetenschappelijk afgeronde) discussie. Leefbaarheid heeft immers met verschillende levensdomeinen te maken. Leefbaarheid heeft eveneens te maken met de organisatie van de wijkvernieuwing (kleinschalig versus grootschalig, diverse woontypologieën versus monowoontypologieën). Het beperken tot een bepaald percentage en onderwerpen aan bepaalde voorwaarden is daarom steeds betwistbaar.

4 Ontwerp van standpunt

4.1 Mogelijkheden van het huidige voorkooprecht

Het voorkooprecht biedt de kans en de mogelijkheid om:
- gronden en panden te verwerven;
- een antwoord te vormen op verkrotting en leegstand door het aankopen van panden die op de lijst staan;
- een begin van een sociaal stads- of dorpsvernieuwingsbeleid te voeren door panden te vernieuwen in verkommerde buurten (nieuwbouw of vernieuwbouw).

Sociale bouwmaatschappijen en besturen kunnen hierdoor, en op basis van een woonbeleidsplan, een voorzichtige strategie uitvoeren m.b.t. wijkvernieuwing. Op deze wijze wordt op een organische manier een straat of wijk verbeterd. Dit vraagt wel dat bouwmaatschappijen de mogelijkheden krijgen om kleinere wooneenheden te bouwen.

4.2 Beperkingen van het huidige voorkooprecht

Het voorkooprecht is vandaag beperkt tot die gemeenten die een bijzonder gebied hebben afgebakend en tot de lijst van verwaarloosde panden. Dit betekent dat het instrument eerder virtueel dan effectief is.

De bijzondere gebieden worden nu afgebakend door gewillige gemeentebesturen. Dit
betekent dat sociale bouwmaatschappijen in andere gebieden geen voorrang kunnen krijgen. Sociale bouwmaatschappijen die in bepaalde gemeenten zouden willen bouwen lopen dan ook de feiten achterna. Ze hebben geen mogelijkheid om zich in te kopen in een bepaald gebied. Verspreiding van sociale woningen wordt op deze wijze belemmerd.
Gezien de schaarste aan sociale bouwgronden die goed gelegen zijn, gezien de vraag naar een spreiding van sociale woningen over alle gemeenten, is een dergelijke beperking niet verantwoord.

4.3 Voorstel

Het voorkooprecht wordt door de sociale bouwmaatschappijen als een belangrijk instrument geduid. Het biedt de maatschappijen maar ook de besturen de kans om op een niet-conflictueuze wijze panden/gronden in bepaalde gebieden te verwerven.

De voorrangsregeling zorgt dat sociale bouwmaatschappijen en besturen effectief gronden en panden kunnen verwerven. Deze mogelijkheid moet daarom dan ook uitgebreid worden.

Daarom stellen we voor dat voor het ganse Vlaamse land het voorkooprecht geldt. Alle vastgoedverkopen worden opgenomen. Zowel verkavelingen als huizen en panden.
Maar tegelijkertijd willen we dat gemeenten effectief gaan afbakenen. D.w.z. op basis van een woonbeleidsplan aangeven waar er aan stads- of dorpsvernieuwing moet gedaan worden, waar er sociale woningen moeten komen, welke buurten prioritair zijn, welke verkavelingen gemengd moeten zijn. We bieden dus een stok en een wortel aan: gans Vlaanderen, tenzij er afgebakend wordt.

Concreet voorstel: het algemeen voorkooprecht geldt voor het ganse grondgebied van de gemeente tenzij er een woonbeleidsplan is dat bijzondere gebieden heeft afgebakend. Dit kan uiteraard enkel in overleg met de sociale en andere actoren in de woonraad en op basis van de doelstellingen die voor elke gemeente zullen uitgetekend worden in de meerjarenprogrammatie van de Vlaamse regering.

De sociale waarborg: de lokale woonraad

De atlas van de woonuitbreidingsgebieden is eind vorig jaar vrijgegeven. De atlas geeft aan welke woonuitbreidingsgebieden geschikt zijn voor onmiddellijke bebouwing. Dit zou de prijzen van bouwgronden moeten drukken. Is dit zo? Het ACW heeft bedenkingen. 

Een woonbeleid is nodig

Woonuitbreidingsgebieden zijn de befaamde gebieden in de gewestplannen die enkel kunnen aangesneden worden voor groepswoningbouw. Met groepswoningbouw wordt vooral sociale woningbouw bedoeld. Deze gebieden zijn bedoeld als reserve. Zolang er voldoende bouwgronden aanwezig zijn in, op het gewestplan roodgekleurde, woongebied kunnen deze gebieden niet aangesneden worden. Sinds enkele jaren is er een hevige discussie losgebarsten rond deze gebieden. De stijgende grondprijzen zijn hier duidelijk debet aan. 

De atlas moet nu duidelijk maken welke woonuitbreidingsgebieden geschikt zijn. Liggen ze in ecologisch waardevol gebied, liggen ze in overstromingsgebied, liggen ze ver van de woonkern...? Allemaal redenen om ze als ongeschikt te verklaren. De overige, de geschikte, zou je moeten terugvinden in de atlas. 

Uit een eerste oppervlakkig onderzoek blijkt dat er toch nog heel wat fouten in de atlas staan. Woonuitbreidingsgebieden die als duinengebied zijn beschermd staan toch als geschikt vermeld. Opletten is dus de boodschap. De atlas zal nu niet direct de grondprijzen kelderen. Grond is nu eenmaal geen product dat beantwoordt aan de vrije marktlogica. In het woongebied liggen wettelijke hectaren bouwgronden te wachten. Ouders hebben een lapje gekocht voor de kinderen of als een eenvoudige belegging. Anderen hebben om speculatieve overwegingen grote hoeveelheden gekocht en brengen die maar met mondjesmaat op de markt.

Grondprijzen zijn vooral afhankelijk van de stand van de rentevoet, de oppervlaktes van de bouwgronden en het overheidsbeleid. Hoe lager de rentevoet, hoe hoger de prijzen. (De stijgende rentevoet zal een stabiliserende invloed hebben). Hoe groter de lappen bouwgrond, hoe hoger de prijzen. (Denk maar eens aan de grondprijzen in gebieden waar Nederlanders komen kopen). Hoe meer premies een overheid geeft, hoe hoger de prijzen (Denk maar aan de herwaarderingsgebieden waar renovatiepremies gul werden gegeven).

Betaalbaar wonen heeft dus vooral te maken met een duidelijk sturend overheidsbeleid.

Het ACW heeft van betaalbaar wonen steeds een strijdpunt gemaakt. Maar niet zomaar. Betaalbaar wonen staat steeds in het teken van sociaal wonen. Gemeenten en OCMW’s hebben ondermeer de taak om betaalbare gronden te voorzien voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Ons klavertje drie, 5 % sociale huurwoningen, 5 % sociale koopwoningen en 5 % sociale kavels, vullen we verder aan tot minstens 25% sociale – vooral - huurwoningen in nieuwe projecten.

Het ACW heeft een reeks instrumenten ontwikkeld waarmee een gemeente een stevig woonbeleid kan voeren. Hier willen we nadruk leggen op één ervan: de lokale woonraad. 

Sociaal wonen is een noodzaak

De Vlaamse Wooncode is recent gewijzigd. Tussen de vele discussies door is er een belangrijk onderdeel dat aan de aandacht is ontsnapt. Gemeenten krijgen een belangrijke verantwoordelijkheid ten aanzien van het sociaal woonbeleid. Wat houdt dit in?

Gemeenten zullen samen met de huisvestingsactoren het lokaal sociaal woonbeleid programmeren. De Vlaamse regering zal een taakstelling voor elke gemeente uittekenen. De taakstelling moet geconcretiseerd worden door elke gemeente. De gemeente zal haar eigen accenten kunnen leggen. Zowel naar type, hoeveelheid en soort sociale huisvesting. Ze moet dit doen in overleg met de huisvestingsactoren.

Daarnaast kunnen gemeenten een eigen toewijzingsreglement opstellen. Uiteraard kan dit enkel binnen het algemeen kader dat de Vlaamse regering heeft uitgetekend. Maar een specifiek lokaal woonbeleid is mogelijk.

Hoe kan een gemeente een lokaal woonbeleid uittekenen? Voor het ACW is de woonraad een belangrijk instrument om een sociaal woonbeleid uit te tekenen.

De lokale woonraad en de sociale waarborg

Voor het ACW kan een gemeente enkel een sociaal woonbeleid uittekenen via een uitgebreid overleg met de huisvestingsactoren en het geëngageerd middenveld. Dit moet gebeuren in de lokale woonraad.
De lokale woonraad heeft als taak het sociaal woonbeleid te ontwikkelen. In eerste instantie is dit de programmatie ontwikkelen en de instrumenten voor betaalbaar wonen uitwerken. In tweede instantie is dit de concretisering van de programmatie en de uitvoering van woonprojecten. Dit is uiteraard meer dan adviseren. Het is mee denken, schrijven en uitvoeren. Een goede samenwerking tussen beleid en actoren is nodig.

De lokale woonraad moet ook goed samengesteld worden. De woonraad moet voor ons bevolkt worden met de huisvestingsactoren (sociale huisvestingsmaatschappijen, het sociaal verhuurkantoor, de huurderorganisaties...), de welzijnsactoren (OCMW, CAW, opbouwwerk...), het geëngageerde middenveld (dit zijn de organisaties die in de gemeente bezig zijn rond wonen) en uiteraard het beleid.

De lokale woonraad is voor ons de waarborg dat een sociaal woonbeleid mogelijk is. De lokale woonraad is voor ons een belangrijke eis in het gemeentelijk memorandum. Maar meer dan het woord is de taakstelling en de samenstelling belangrijk. Dit moet voor ons uitgebreid in het bestuursakkoord vermeld staan.